案情：

　　小王与小李于2009年1月14日通过中（zhōng）介签订一份（fèn）二手房买（mǎi）卖合同，约定小李（lǐ）将坐落（luò）于江阴市大（dà）桥二（èr）村的（de）一套房屋转（zhuǎn）让（ràng）给小王，总成交价（jià）432万元，付款方式为2009年（nián）1月14日小王付购房定金10万元，2009年2月（yuè）28日再付款270万元（yuán），最（zuì）晚不超过3月30日，余款152万元以小王办理（lǐ）贷款（kuǎn）到位再行（háng）支付为准。合同签订当天（tiān），小（xiǎo）王支付给（gěi）小李定金10万元。此后一直截（jié）止到2009年3月30日，小王因种种原因未能（néng）按（àn）约（yuē）支付270万元。2009年（nián）4月8日，小（xiǎo）李将该房屋直接卖给（gěi）第三人并办理了产（chǎn）权过户手续。2009年5月，小王将小李诉至法院要求判（pàn）令（lìng）小（xiǎo）李双倍（bèi）返（fǎn）还定（dìng）金20万元并支付利息。

　　法院经审理后认为，小王未按约（yuē）支付购房款，已构成违（wéi）约（yuē）；小李在小王（wáng）迟延履行主要义务构（gòu）成违约（yuē）后，有权按照（zhào）法定程序行使解除权，但小李既没有催告小王（wáng）及时付款，也（yě）没有通知小王解除合同，双方的买卖合同仍然合法（fǎ）有（yǒu）效，在此情况下，小（xiǎo）李（lǐ）直接将房屋卖与他人并办理过户（hù）手续，形（xíng）成事实上的“一房二卖”，其行为构（gòu）成根本性违约。双方都违反合同（tóng）约（yuē）定，应（yīng）当各自承（chéng）担相应责任，遂判令小李返还小王（wáng）10万元。

　　法官（guān）评析：

　　根据《合同法》规（guī）定，买卖双方签订合同，可以（yǐ）约定一方向对方给付（fù）定（dìng）金作为债权的（de）担保，给付定金的一方不履行（háng）约定的债务的，无权要求返（fǎn）还定金；收（shōu）受定（dìng）金的一方不履行约（yuē）定的债务的，应当双倍返还定金。当事（shì）人一方迟延履行主要债（zhài）务，经催告后在（zài）合理期（qī）限内仍未履行（háng）的（de），另一方（fāng）当事（shì）人主张解除合同的（de），应当通知对方，合同自通（tōng）知到达对（duì）方时解（jiě）除。

　　本（běn）案中，小（xiǎo）王（wáng）未按约支（zhī）付270万元购房款，本（běn）无权要求小李（lǐ）返还定金。小（xiǎo）李在小王违约后，应当书（shū）面催告小王在（zài）合理期限（xiàn）内交（jiāo）付购房款，如果（guǒ）小（xiǎo）王（wáng）仍未（wèi）交付，小（xiǎo）李应向（xiàng）小王发出解除合同的通知，双方（fāng）的房（fáng）屋买卖合（hé）同（tóng）自通知到（dào）达小王时解除。小李没有（yǒu）按照法定程（chéng）序（xù）要求解除合同，双方的合同仍然合（hé）法有效，而小李又将房屋卖与他（tā）人，也构（gòu）成违约，对此，小李也应承担相应（yīng）责任。定金罚则只适（shì）用于（yú）一方违约的情况，双方违约（yuē）导致合同不能履行的，不适用定金罚则（zé），小王、小李各自承担相应责任。在（zài）此，希望其他房屋买卖双方以此为鉴，不管是履（lǚ）行合（hé）同还是（shì）解除合同，都应（yīng）按照法定程序进行，切不（bú）可冒失。

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