房屋租赁合同履（lǚ）行（háng）中产（chǎn）生纠（jiū）纷，承租人（rén）拒交租金并拒绝返还房屋，出（chū）租人（rén）未经通知承租人解除合同而于2020年6月直接起（qǐ）诉（sù）要求解（jiě）除租赁合（hé）同、支付租（zū）金等，合同（tóng）解除（chú）时间该如何确定（dìng）？
北京一中院近期首次适用（yòng）《中（zhōng）华人（rén）民共和国民法典》和《最高人（rén）民法院（yuàn）关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力（lì）的若干规定》中关于合同解除时（shí）间的相关规定，依法审理一起房屋租（zū）赁合同二审案件，明晰了（le）合同解除时间确立的规则。
案（àn）情简介：
东（dōng）山公司因（yīn）自身业务（wù）发展需（xū）要，承租了银（yín）石公（gōng）司位于郊区（qū）的（de）一套水库房屋。双方在《租（zū）赁合同》中（zhōng）明确约定：租赁期限自2009年6月1日至2029年5月（yuè）31日，租（zū）金前（qián）五年为每年（nián）60万元（yuán），每五年增加10万（wàn）元，最后五（wǔ）年为90万元。此外，双（shuāng）方还约定了违约（yuē）责任，即承（chéng）租（zū）方（fāng）逾期（qī）60天仍未交纳（nà）当年租赁费（fèi）及违（wéi）约金的，出租方有权追究承租方违约（yuē）造成的各项（xiàng）经济损失。
合同签订后（hòu），银石公司依（yī）约交付了水库房屋，东山公（gōng）司（sī）按照约定（dìng）支（zhī）付房屋租金。然（rán）而自2013年开始，东山公司因为自身业务经营等原因开始拖（tuō）欠租金，直（zhí）到2017年6月才补交了部分租金。根据银（yín）行流水显示，东山公司欠付租金（jīn）达到280万元。
银石公司将东山公司诉至法院（yuàn），主张东（dōng）山公司长（zhǎng）期拖欠租金（jīn），已经违反《租（zū）赁（lìn）合同》的约定，银石公司（sī）有（yǒu）权解除合同，并要求东（dōng）山公司支付租金（jīn）、违约金和占有使用费，同时将（jiāng）涉诉场地房屋腾退返还给原告。
东山公司则辩（biàn）称，根据（jù）《租赁合（hé）同》中约（yuē）定，若东山（shān）公司逾期（qī）60天仍（réng）未交纳（nà）当年（nián）租赁费及违约（yuē）金，本合（hé）同立即终（zhōng）止（zhǐ）。东山（shān）公司逾期未交付租金达（dá）60天，按照合（hé）同相关约定（dìng），本租赁（lìn）合同已（yǐ）经（jīng）终止（zhǐ），因此双方权利义（yì）务关（guān）系已经消灭（miè）。另外，东山（shān）公司此前（qián）已（yǐ）交纳了100万元（yuán）保证金，应当折抵相（xiàng）关费用。
法院认为：
一审法院认（rèn）为，东山公司欠付租金已构成违约，银石公司有权解除《租赁合（hé）同（tóng）》，东山公司（sī）亦应当向银石公（gōng）司支付欠付租金。一审法院判决解（jiě）除（chú）银（yín）石公司和东山公司（sī）签订（dìng）的《租（zū）赁合同》，东山公司向银石公司支付租金280万元，并另行支付占有使用费。东山公司（sī）向（xiàng）银石公司（sī）支付（fù）违约金4万元。
东山（shān）公（gōng）司不服（fú）一审判（pàn）决，向北京一中院提（tí）出上诉。北京一中院二审审理后认为，当事人一（yī）方依法主张解除合（hé）同的，应当通知对方。根（gēn）据《民法典》的规定，当事人一方（fāng）未通知对（duì）方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该（gāi）主张的（de），合同自起（qǐ）诉状副本送达对方时解除。东山（shān）公司违反《租赁合同》的约（yuē）定，长期拖欠租金（jīn），银石公司在未（wèi）通（tōng）知东山（shān）公司解除合（hé）同的情况下，直（zhí）接（jiē）起诉要求解除（chú）其与（yǔ）东山公司之（zhī）间的《租赁合同》，东（dōng）山（shān）公司于（yú）2020年7月（yuè）15日收（shōu）到起诉状（zhuàng）副本，《租赁合同》应于2020年7月15日解除。一审法院未明确合（hé）同（tóng）解除的时间（jiān）有（yǒu）误，北京（jīng）一中院予以（yǐ）纠正。此外，关于东山（shān）公司所（suǒ）述（shù）的100万元保证（zhèng）金已实际用（yòng）于折抵前期欠付（fù）的租金，其应当支付尚未支（zhī）付的租金。同时，因北京（jīng）市新冠肺炎（yán）的发生对（duì）经（jīng）营（yíng）活动（dòng）造成（chéng）了（le）影响，对北京（jīng）市采取（qǔ）一级（jí）、二级（jí）疫情防控（kòng）措施（shī）期间的租金予（yǔ）以酌情降低，故二审法院最终改判东山（shān）公司向银（yín）石公司支付租（zū）金276万元（yuán），对支付占有使用费和违约金的判（pàn）项予以维持（chí）。
法律实务：
1、民法（fǎ）典（diǎn）已经颁（bān）布并施行（háng），租赁（lìn）合同解（jiě）除的法律后果为何不能依据民法（fǎ）典进行裁判（pàn）?
《最高人（rén）民法院关于（yú）适用<中华人民共（gòng）和国（guó）民法典>时间效力的若干规定》第一条（tiáo）第二款规定，民法（fǎ）典（diǎn）施行前的法律事实引起的民事纠纷（fēn）案件，适用当时的法律（lǜ）、司法（fǎ）解释（shì）的（de）规定，但是法（fǎ）律、司法解释另（lìng）有规定的除外（wài）。
本案《租（zū）赁合同》中（zhōng）的相关（guān）争议发生（shēng）在（zài）民法典实施（shī）前，属于民法典实施（shī）前的法（fǎ）律事实（shí）引起的（de）民事（shì）纠纷，故（gù）本案租赁合同解除后的法律后果，仍（réng）应（yīng）当依照《合同法》等（děng）民法典实施前的法律规（guī）定进（jìn）行（háng）裁判。

2、合同解除发生在民法典（diǎn）施行前，合同解除时间为（wéi）何能依照（zhào）民（mín）法典的（de）条文进行确定?

民法典第五百（bǎi）六十五条第二（èr）款规定：当事人一方未通知对方，直（zhí）接以提起诉讼或者申请（qǐng）仲（zhòng）裁的方（fāng）式依法主张解除合同，人民法院或（huò）者（zhě）仲（zhòng）裁机构确认该主张的（de），合同自起诉状副本（běn）或仲裁申请书副本送达对方（fāng）时（shí）解除。
《最高人民法院（yuàn）关于适用<中华人民共和国民（mín）法典>时间效力的若干规定》第十条规定：民（mín）法典实施前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法（fǎ）主张解除合同的，适用（yòng）民法典（diǎn）第五百六十五条第二款（kuǎn）的规定（dìng）。
本案中，银（yín）石公司在未（wèi）通知对方的情（qíng）况下直接起（qǐ）诉要求解（jiě）除《租赁合同》，起（qǐ）诉行为虽然发（fā）生在民法典实施前，但（dàn）由于民法典对该问题进行（háng）了专门规定，故（gù）应当（dāng）按照民法典的规（guī）定（dìng）进行处理。
3、签订合同后，一方违约，守约方应当（dāng）如何行使合同中约定的解除权?
民法典（diǎn）第五百六十五条（tiáo）规定：当事人一方（fāng）依（yī）法主张解除合同（tóng）的（de），应当通（tōng）知对方（fāng）。合同自通知到达对方时解除。
由此（cǐ），如果一方违约，守约方（fāng）可以采取向违约方发出合（hé）同解除通（tōng）知书的（de）形式来行使合同解除权，合同自解除通知（zhī）书（shū）到达对方时解除。同时，守（shǒu）约方也（yě）可以（yǐ）依据上文民法典（diǎn）第（dì）五百（bǎi）六十五条第二款（kuǎn）的规（guī）定（dìng），直（zhí）接以提起诉讼或者申（shēn）请仲（zhòng）裁（cái）的方式（shì）依法主张解除合同，此时，合同的解（jiě）除（chú）时间（jiān）为起（qǐ）诉状（zhuàng）副本或仲裁申请书副（fù）本送（sòng）达（dá）对方时。