小产权房将何去何（hé）从？

                        ――大（dà）连（lián）律师在线咨询给您解答

小产权房分类及法律性质

小（xiǎo）产权（quán）房是相对商（shāng）品房而言。也就是（shì）说，具有房管局颁发的房产证和县政府颁发的国有土地使用权证（zhèng）的房屋是商品房（fáng），就（jiù）是（shì）大产权（quán）房。虽然没有国有土地使用权（quán）证但有（yǒu）房管局（jú）颁（bān）发的房（fáng）产证，而（ér）且是（shì）建造在国（guó）有土（tǔ）地上的房屋比如说房改（gǎi）房、集资房（fáng）也是大产权房。大产权（quán）房依据《物权法》，可以自由流（liú）通，具有完（wán）全的物权。

小产（chǎn）权房的建造分三种：

1）在宅基（jī）地上建成的房子，只属（shǔ）于（yú）该（gāi）农村的集体（tǐ）经济组织成员居住，非（fēi）集（jí）体经济组织成员根本不能够购买；

2）在集体建（jiàn）设（shè）土地上建造的房屋（wū），虽然其建（jiàn）造土（tǔ）地是合法审批的，但建（jiàn）造成居住房屋则是违法的，主要表现为某些集（jí）体经（jīng）济组织为（wéi）谋利，将用于乡镇企业和工业等建设用地私自建造成公寓性质出售或出（chū）租谋利（lì）；

3）擅（shàn）自占用农用 非建（jiàn）设用地违（wéi）法建设。这种类型的小产（chǎn）权房，不但土地使用违法，建造（zào）施工也违法，是严重的违章建筑。

通（tōng）过以上（shàng）分析（xī），我们可以知道：小产权房分两种类型：

一种（zhǒng）是合法的农村房，只是依据“农（nóng）民集体所有的土（tǔ）地的使（shǐ）用权（quán）不得（dé）出让、转让或者出租用于非（fēi）农业建（jiàn）设”之法律规定，销售行为属于违法，城镇居（jū）民购买属于无（wú）效的法律民事行为。

二是违章建（jiàn）筑，取得土（tǔ）地和建造本身就（jiù）是违法行为（wéi），如果购买该（gāi）类（lèi）小（xiǎo）产权（quán）房，那么（me）风险（xiǎn）是巨（jù）大的。

依据《土地管理法》的（de）规定，农（nóng）民集体所有的（de）土地的使用（yòng）权不得出（chū）让（ràng）、转让或者出租用（yòng）于非农（nóng）业建（jiàn）设。而农（nóng）村（cūn）宅基地属（shǔ）集体经（jīng）济组织所有，村民对宅基地也只有享有（yǒu）使用权，农民将房屋卖（mài）给城市居民的（de）买卖行为不能受到法律的认可与保（bǎo）护，也（yě）就（jiù）不能办理土地使用证、房产证（zhèng）、契税证等合法手续（xù）。由此可见，乡产权房（fáng）是不能向非本集体成员的第（dì）三（sān）人转（zhuǎn）让或（huò）出售的。但这并不是说乡产权房就不（bú）能（néng）转让，而是说其转让或销售的对（duì）象是有限制（zhì）的（de），只能在集（jí）体成员内部是可以转让、置换。

小（xiǎo）产权房政策路线

2007年6月（yuè）原建设（shè）部（bù）发出（chū）风险提示，提醒购（gòu）房者，以（yǐ）城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管（guǎn）理制度（dù）的（de）规（guī）定。

2007年12月国（guó）务（wù）院常务办（bàn）公会明确要求城（chéng）镇居民不得到农村购买宅基（jī）地、农民（mín）住（zhù）宅或小（xiǎo）产权房（fáng）。

2008年1月国务院下发的《关于（yú）严（yán）格执行有关农村集体建设用（yòng）地（dì）法律和政策的（de）通知》指出，任何涉及土地管（guǎn）理制（zhì）度的试验和探（tàn）索，都（dōu）不能（néng）违（wéi）反国家的土地用途管制制度。

2008年7月15日国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发（fā）证工作（zuò），但明（míng）确指出不（bú）得为小（xiǎo）产权房办理（lǐ）任何形式的产权证明（míng）。

2009年9月1日国土部下发《关于（yú）严格建（jiàn）设用地管理促（cù）进批而未用土地利用的（de）通知（zhī）》，再次（cì）向地方（fāng）政府重申（shēn），坚决叫停（tíng）各类小产权房。

购买小产权房（fáng）有（yǒu）什么（me）风险

毁约风险：如果房价上涨，出卖人毁约，从目（mù）前已有（yǒu）的案例来看，法院会支持其合同无效请求，返还房屋，退还（hái）购房款，很难（nán）支持购房人求赔偿损失的请求。

政策风（fēng）险：购房（fáng）人与开发（fā）商签订合同并交付房款后，如果相关部（bù）门整顿（dùn）乡产权房的建设项（xiàng）目，可能（néng）就会导（dǎo）致部分（fèn）项目停建甚至被强迫拆除。那（nà）么结果只（zhī）能是购（gòu）房人找开发商索（suǒ）要购房（fáng）款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

拆迁（qiān）风险：购房（fáng）后如（rú）果遇（yù）到国家征地拆迁，购房人并非合法的产（chǎn）权（quán）人（rén），所（suǒ）以其无（wú）法得到拆迁补偿和安置。

其它（tā）风险：购（gòu）买（mǎi）小产权房（fáng）后（hòu），无（wú）法迁移户籍，无法抵押贷款，无法合法的（de）变（biàn）现，涉及到相邻权侵（qīn）害，也很难获（huò）得（dé）法律保障救济。

另外，由于乡产权房不受（shòu）法律（lǜ）认可，也（yě）不用在房（fáng）管部门备案（àn），不在政府机构监管范围内，因（yīn）此在（zài）使用房屋的过程中，如果遇到一（yī）些房屋（wū）质量问（wèn）题、公共（gòng）设施维（wéi）护问题，其救济途径也非常有限。

                                        大连（lián）法律咨询在线 整理（lǐ）